Efficienza energetica in condominio: ecobonus 110% quali documenti servono?

“Condomini e sostenibilità energetica sono diventati un binomio ormai inscindibile perché le recenti riforme normative hanno agevolato gli interventi di ristrutturazione finalizzati al recupero edilizio in ottica di riqualificazione energetica.

Bonus facciate e superbonus 110%, unitamente ad interventi ad hoc per adeguamento sismico e fotovoltaico, il legislatore fiscale ha favorito in ogni modo l’efficienza energetica in condominio e non solo.

Tuttavia, accanto alla promessa di agevolazioni fiscali di diversa natura (detrazione 110%, detrazione 90%, sconto in fattura, cessione del credito), numerosi sono gli adempimenti e gli step da ottemperare per essere sicuri che la procedura andrà a buon fine con il rischio (tutt’altro che remoto) che l’Enea o l’Agenzia delle Entrate possano sempre rivendicare, anche a distanza di tempo, qualche documento o formalità non previsti dal contribuente. Qui di seguito, riportiamo i principali passaggi che completano l’iter burocratico:

1. deliberazione assemblea di condominio per approvazione lavori parti comuni 110%;
2. APE, prima e dopo l’esecuzione dei lavori, per certificare: a) il miglioramento di due classi energetiche; b) il raggiungimento della più alta classe possibile;
3. asseverazione tecnica;
4. comunicazione all’ENEA;
5. visto di conformità;

Per tali ragioni, una copertura assicurativa di tutela legale è la valida risposta a simili problematiche.

Gli analisti e le principali banche italiane segnalano che la clientela retail avrà necessità di oltre 20 documenti per accedere al superbonus. Dal contratto di appalto (o lettera di incarico) alle ricevute dei bonifici versati, dall’asseverazione dei tecnici fino al visto di conformità dei professionisti abilitati: tutti questi adempimenti gravano sull’amministratore dello stabile ossia, in primis, sui singoli condòmini, che sono i veri committenti del superbonus 110%.

In particolare, sull’ecobonus condomini, ossia quando il soggetto committente è l’amministratore per conto del condominio che gestisce, è opportuno fare chiarezza sulle parti comuni oggetto di ristrutturazione e sui massimali di spesa poiché non tutto può rientrare nella pratica 110% e, soprattutto, sussistono dei limiti di rimborso per unità immobiliare.

1. Ecobonus 110 parti comuni condomini. Analizziamo ora, la tipologia di interventi che riguardano le “parti comuni” di un condominio. Innanzitutto, la riqualificazione mediante coibentazione della facciata (“cappotto termico”) e cambio centrale termica. Obiettivo: salto di due classi energetiche complessive. Le opere sono agevolabili al 110% e le detrazioni recuperabili in 5 anni. Seguono: le spese relative agli interventi “trainati” eseguiti sulle parti private (come, ad esempio, gli infissi); anche queste spese possono essere detratte con l’aliquota del 110%. L’aliquota 110% si applica alle parti comuni anche per le spese sostenute per l’installazione di impianti solari fotovoltaici a patto che l’intervento sia realizzato congiuntamente a uno degli interventi “trainanti” di efficienza energetica. Le stesse condizioni valgono per le spese di installazione dei sistemi di ricarica dei veicoli elettrici.
2. Riqualificazione energetica 110%. Gli interventi realizzati (trainanti e trainati), nel loro complesso, devono migliorare la prestazione energetica di 2 classi energetiche, o di 1 classe, se l’immobile è già in classe A3. Il risultato verrà certificato con APE pre e post interventi.
3. Ecobonus condomini massimali. I nuovi massimali di costo definiti dal decreto ministeriale introduttivo dell’ecobonus si applicano agli interventi di ristrutturazione iniziati dopo il 15 aprile 2022. I nuovi massimali di spesa aggiornano quelli già vigenti aumentati del 20% per tenere conto dei rincari delle materie prime e dell’inflazione. Dai massimali, che saranno rivisti annualmente, sono esclusi oneri fiscali, oneri professionali e i costi relativi alla posa in opera (Fonte: Gazzetta Ufficiale della Repubblica Italiana, serie generale, n. 63):

• Interventi sull’edificio:
• • interventi di cui all’articolo 2, comma 1, lettera a), di riqualificazione energetica globale, DM 6 agosto 2020 (c.d. “Requisiti tecnici”) – zone climatiche* A, B, C 960 €/m2;
  • interventi di cui all’articolo 2, comma 1, lettera a), sull’involucro edilizio di edifici esistenti, DM 6 agosto 2020 (c.d. “Requisiti tecnici”) – zone climatiche* D, E, F 1.200 €/m2;
• Strutture opache orizzontali, isolamento coperture:
  • Esterno 276 €/m2;
  • Interno 120 €/m2;
  • Copertura ventilata 300 €/m2;
• Strutture opache orizzontali, isolamento pavimenti:
  • Esterno 144 €/m2;
  • Interno/terreno 180 €/m2;
• Strutture opache verticali, isolamento pareti perimetrali:

1. 1. Zone climatiche A, B e C:

• •  esterno/diffusa 180 €/m2;
  •  interno 96 €/m2;
  •  parete ventilata 240 €/m2;

1. 2. Zone climatiche D, E ed F:

• •  esterno/diffusa 195 €/m2;
  •  interno 104 €/m2;
  •  parete ventilata 260 €/m2.

• Sostituzione di chiusure trasparenti, comprensive di infissi:

1. 1. Zone climatiche A, B e C:

• •  serramento 660 €/m2;
  •  serramento + chiusura oscurante (persiana, tapparelle, scuro) 780 €/m2;

1. 2. Zone climatiche D, E ed F:

• •  serramento 780 €/m2;
  •  serramento + chiusura oscurante (persiana, tapparelle, scuro) 900 €/m2.

• Installazione di sistemi di schermatura solari e/o ombreggiamenti mobili comprensivi di eventuali meccanismi di automatici di regolazione 276 €/m2;
• Impianti di riscaldamento con caldaie ad acqua a condensazione e/o generatori di aria calda a condensazione, se l’intervento comporta il rifacimento del sistema di emissione esistente (da 216 € fino a 240 € per Kwt);
• Impianti di produzione di acqua calda sanitaria con scaldacqua a pompa di calore (1.200 € fino a 150 litri di accumulo; 1.500 € oltre i 150 litri di accumulo);
• Installazione di tecnologie di “building automation” (60 €/m2).

Come opera la polizza di tutela legale in tali casi?

Che tu sia un privato, un amministratore di condominio, un professionista o una impresa edile, DAS offre la soluzione di tutela legale più adatta a coprirti dal rischio di vertenze o contestazioni sulla regolarità della procedura 110%. Infatti:

• nel caso di irregolarità delle attestazioni all’ENEA o nel caso dell’utilizzo errato del credito d’imposta, sebbene tali comportamenti riguardino l’utilizzo di un beneficio fiscale, le misure sanzionatorie sono di natura penale (si pensi anche all’illecito penale che integra l’art. 483 c. p. nel caso in cui l’asseverazione abbia contenuto mendace) e, ove il fatto costituisca reato, le misure sanzionatorie hanno natura prettamente amministrativa (sanzione amministrativa pecuniaria da Euro 2.000,00 ad Euro 15.000,00);
• nel caso di asseverazione non fedele ai lavori eseguiti, l’Agenzia delle Entrate chiede la restituzione dell’agevolazione già erogata; il proprietario di casa può portare in causa l’asseveratore e altri professionisti coinvolti, attivando un’azione di rivalsa e una richiesta di risarcimento danni;
• l’amministratore di condominio riceve una contestazione per il mancato rispetto della delibera assembleare che ha approvato l’accesso al superbonus 110%;
• il professionista progettista viene accusato di aver prodotto un’asseverazione infedele e deve attivarsi per la sua difesa penale;
• l’impresa edile, in seguito all’intervento dell’Agenzia delle Entrate, esercita azione di rivalsa nei confronti del subappaltatore responsabile di aver mal eseguito i lavori;

inoltre, il servizio di ConsulDAS, offre assistenza legale specializzata per ottenere informazioni e un primo parere giuridico sulle tematiche relative al superbonus 110%.

*Le zone climatiche sono agevolmente consultabili sui siti dedicati al tema. Le zone geografiche italiane più diffuse ed estese sono contrassegnate con la lettera D, E, F.

di Walter Brighenti – DAS

Fonte: QUI