“Condominio “bonus facciate”: in cosa consiste

Il “bonus facciate” è l’agevolazione fiscale introdotta dalla legge di bilancio 2020 per migliorare il decoro urbano degli edifici abitativi (compresi gli immobili strumentali: negozi e pertinenze).

La “ratio” della normativa in esame è quella di incentivare gli interventi edilizi migliorativi, finalizzati al decoro urbano e rivolti a conservare l’immobile nel rispetto degli elementi architettonici e strutturali dell’edificio stesso, in conformità al piano urbanistico, favorendo, altresì, il miglioramento dell’efficienza energetica.

L’agevolazione fiscale consiste in una detrazione d’imposta del 90% delle spese sostenute nel 2020 e nel 2021, e del 60% delle spese sostenute nel 2022, per interventi finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli immobili esistenti, di qualsiasi categoria catastale, compresi gli edifici condominiali.

Non è previsto un limite massimo di spesa e possono beneficiarne inquilini e proprietari, residenti e non residenti nel territorio dello Stato, persone fisiche e imprese. Quanto alle persone giuridiche, rientrano nel “bonus facciate” anche le agevolazioni fiscali collegate ai condomini.

Sono agevolabili con il “bonus facciate”, i lavori realizzati per il rinnovamento e il consolidamento della facciata esterna, inclusa la semplice pulitura e tinteggiatura, e gli interventi su balconi, ornamenti e fregi. Beneficiano delle agevolazioni fiscali anche i lavori sulle grondaie e i pluviali, sui parapetti e le cornici. Sono comprese anche le spese correlate: dall’installazione dei ponteggi allo smaltimento dei materiali, dall’iva all’imposta di bollo, dai diritti pagati per la richiesta di concessioni edilizie alla tassa per l’occupazione del suolo pubblico.

“Bonus facciate” condominio: cessione credito

La detrazione fiscale è ripartibile in dieci quote annuali costanti e di pari importo a decorrere dall’anno di sostenimento delle spese e in quelli successivi.

Tuttavia, come per le altre agevolazioni fiscali collegate ai condomini, chi ha diritto del “bonus facciate” può anche optare per due scelte alternative all’utilizzo diretto della detrazione fiscale mediante dichiarazione dei redditi:

• un contributo di pari importo sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto al fornitore che ha effettuato gli interventi (sconto in fattura);
• la cessione del credito corrispondente alla detrazione spettante;

La scelta per la cessione del credito o lo sconto in fattura deve essere comunicata all’Agenzia delle Entrate. Per quanto riguarda la cessione del credito, colui che beneficia del “bonus facciate” ha anche la possibilità di cedere direttamente il credito corrispondente alla detrazione spettante, ad altri soggetti, che hanno la facoltà di effettuare ulteriori successive cessioni. Tra questi soggetti, in primis, si annoverano istituti di credito e intermediari finanziari.

Quale maggioranza condominiale per “bonus facciate”

Per quanto riguarda gli edifici condominiali, l’agevolazione fiscale è accessibile se gli interventi sono stati decisi e approvati in sede di assemblea. Per dimostrare ciò, ed evitare contestazioni, è necessario presentare copia della delibera assembleare in cui si attesta che la maggioranza condominiale approva l’esecuzione del “bonus facciate”.

Gli interventi che riguardano il “bonus facciate” rientrano nella categoria dei lavori di manutenzione straordinaria disciplinati all’art. 1135 del Codice Civile. Tale norma demanda la loro approvazione alla competenza dell’assemblea condominiale, salvo il caso dell’urgenza in cui è consentito all’amministratore agire e riferirne successivamente in assemblea.

Con l’espressione “manutenzione straordinaria” si intendono tutte quelle situazioni che esulano dall’ordinaria amministrazione e che, anche in relazione alla spesa da sostenersi, richiedono lavori necessari a conservare l’immobile in buono stato. Una circolare dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che i contribuenti che intendono avvalersi del “bonus facciate” sono tenuti a conservare e a esibire copia della delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori per gli interventi riguardanti parti comuni di edifici residenziali e tabella millesimale di ripartizione delle spese.

Per quanto riguarda la maggioranza condominiale necessaria ad approvare tali interventi, occorre distinguere tra assemblea in prima convocazione e assemblea in seconda convocazione. Inoltre, è necessario distinguere tra quorum costitutivo dell’assemblea e quorum deliberativo dell’assemblea. Ecco una sintesi schematizzata:

• l’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio;
• l’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condòmini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.

“Bonus facciate” 2021 condominio senza amministratore

Sul punto, è recentemente intervenuta una circolare esplicativa dell’Agenzia delle Entrate che, a sèguito di un interpello promosso da un contribuente, ha spiegato la positiva fattibilità del ricorso al bonus anche per gli immobili condominiali “minimi” in cui non è prevista la nomina di un amministratore e non è richiesta la deliberazione da parte di un’assemblea condominiale.

Pertanto, al fine di beneficiare del bonus per i lavori realizzati sulle parti comuni, gli edifici condominiali che, non avendone l’obbligo, non hanno nominato un amministratore possono utilizzare il codice fiscale del proprietario incaricato di effettuare gli adempimenti previsti dalla normativa.

Resta necessario dimostrare che gli interventi sono stati effettuati sulle parti comuni dell’edificio condominiale e le fatture fiscali dovranno essere emesse nei confronti del singolo proprietario che effettuerà gli adempimenti per conto dell’intero condominio.

Bonus facciate singolo appartamento in condominio e condòmino dissenziente

Secondo una consolidata giurisprudenza, lo status di “condominio” si realizza anche in via di fatto senza che sia necessaria un’apposita delibera assembleare. Ciò accade nel momento in cui più soggetti costruiscono su un suolo comune oppure quando l’unico proprietario di un immobile cede in proprietà esclusiva a soggetti terzi alcuni piani o porzioni di edificio. Si realizza, così, una situazione di frazionamento della proprietà immobiliare originaria. È questo il caso (già esaminato in un altro nostro precedente articolo) del “condominio minimo”: un edificio composto da un numero non superiore a otto proprietari al quale risultano comunque applicabili per analogia le norme codicistiche sul condominio (ad eccezione degli articoli del Codice Civile che disciplinano, rispettivamente, la nomina dell’amministratore, l’obbligo da parte di quest’ultimo di apertura di un apposito conto corrente intestato al condominio nonché l’obbligo del regolamento condominiale).

A tal riguardo, l’Agenzia delle Entrate ha fornito un parere favorevole al bonus facciate limitato ad un singolo appartamento purché sia rispettata la duplice condizione della 1) delibera assembleare di approvazione dell’esecuzione dei lavori all’unanimità e 2) il sostenimento dell’intera spesa a carico del singolo richiedente.

In conformità all’articolo 1123 del Codice Civile, l’assemblea dei condòmini (anche quella di un condominio minimo in via di fatto) autorizza l’esecuzione dei lavori e all’unanimità acconsente al sostenimento delle spese da parte del singolo interessato agli interventi sulla facciata. Il condòmino dissenziente potrà quindi impedire l’esecuzione del bonus facciate sul singolo appartamento.

Il dubbio interpretativo, che era stato sollevato all’Agenzia delle Entrate, riguardava la possibilità di fruire del “bonus facciate” con riferimento ad interventi che riguardassero solo una porzione della facciata: quella che interessava il perimetro della singola unità immobiliare. Al riguardo, nel rispetto della “ratio” della norma, l’Agenzia delle Entrate ha ritenuto che anche un intervento parziale localizzato ad una porzione della facciata possa essere ammesso alle agevolazioni fiscali del “bonus facciate” anche se non interessa l’intera facciata visibile dell’immobile: le condizioni sono la 1) e la 2) esposte sopra.”

di Walter Brighenti – DAS

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